КОТы завоевывают рынок

Чем привлекательны для застройщиков проекты комплексного освоения территорий?
Комплексное освоение территории (КОТ), предполагающее не только строительство жилых домов, но и развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, становится все более популярным среди застройщиков. В чем преимущества и недостатки проектов этого типа?

Особенности формата

В прошлом году примерно половина жилья, сданного в Санкт-Петербурге и пригородах, была построена в кварталах комплексной застройки. Спрос на объекты КОТ также характеризовался как существенный.
«В настоящее время 60-70% спроса (объема продаж) приходится на КОТы на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. Такие объемы возможны, как минимум, по двум причинам. Первая — большинство масштабных проектов реализуют крупные, хорошо известные потребителям девелоперы. Это, безусловно, сказывается на популярности таких комплексов. Вторая – ценовая политика в таких проектах, в особенности, на старте — более лояльная в отношении потребителя, чем, например, в точечных проектах в комфорт-классе, что также привлекает покупателей», — отмечает заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Комплексная застройка чаще всего характерна для проектов эконом-класса и комфорт-класса, однако встречаются и объекты КОТ бизнес-класса. Это могут быть как крупные многоэтажные комплексы, так и малоэтажная застройка. Для проектов комплексного освоения зачастую выбираются крупные земельные участки на окраинах или в ближайших к городу районах Ленинградской области.

По данным «Петербургской недвижимости», крупные проекты реализуются и запланированы в основном во Всеволожском районе области. Сейчас больше всего жилья строится в Мурино и Кудрово, в дальнейшем будет активно развиваться территория Янино, Сертолово и Бугров. Масштабные проекты есть и на южной границе города, в Ломоносовском и Пушкинском районах области. В черте Петербурга реализуется около 20 проектов КОТ (среди крупных — «Северная долина» от «Главстрой-СПб» в Выборгском районе, «Триумф парк» от Mirland Development Group в Московском, «Новая Охта» от «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в Красногвардейском и др.).

Всё в одном комплексе

Основное преимущество объектов КОТ состоит в том, что вместе с жилыми комплексами возводятся и элементы инфраструктуры. В идеале застройщик еще на этапе планирования учитывает транспортную ситуацию в районе, закладывает в проект расходы на инженерные сети и социальную инфраструктуру.

«Задача КОТ – создание продукта, который предвосхищает потребности покупателя, — считает генеральный директор компании «Тареал» Денис Вястрик. — Такие проекты требуют большей компетенции застройщика. Он должен заниматься не только узким сегментом, связанным с квартирным строительством, но и строительством инфраструктуры, сложной инженерии».

Компания «Тареал», застройщик коттеджного поселка «Ванино» в Ломоносовском районе области, вложила средства не только в строительство домов, но и в возведение магистральных и внутриплощадочных сетей, дорог, в том числе подъездной дороги к комплексу от шоссе. Помимо жилых зданий, на участке появятся магазины, детский сад, спортивный комплекс, которые после строительства будут проданы или сданы в аренду.

Развитием объектов инженерной и социальной инфраструктуры занимается и компания «Унисто Петросталь», строящая крупные жилые комплексы во Всеволожском районе области.

«Наш проект «Тридевяткино царство» в Мурино имеет признаки КОТ — там мы не просто создаем новую инженерную инфраструктуру, котельные, комплексные очистные сооружения, но и социальную, бытовую инфраструктуру. В ближайшие недели начнется строительство детского сада в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги», — отмечает генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.
Упомянутая программа была начата правительством Ленинградской области в прошлом году и предусматривает возврат застройщикам до 70% уплаченных в областной бюджет налогов в обмен на построенные объекты социальной инфраструктуры (чаще всего это касается школ и детских садов).

Некоторые застройщики не ограничиваются строительством традиционных объектов инфраструктуры, вкладывают средства в строительство крупных спортивных объектов. К примеру, в жилом комплексе «Новоселье: городские кварталы» от УК «Новоселье» в Ломоносовском районе области планируется строительство ледового дворца и экстрим-парка.

Развитая инфраструктура, относительно невысокая стоимость квадратного метра (особенно в крупных жилых комплексах эконом-класса) и известность компаний-застройщиков можно считать плюсами объектов КОТ. Однако у проектов этого формата есть и минусы.

Сложности проектов КОТ

Одним из основных недостатков проектов КОТ сами застройщики называют удаленность от центра города.
«Комплексное освоение возможно за пределами города, его нельзя реализовать внутри той инфраструктуры, которая уже создана. Из-за этого возникает некая психологическая удаленность для потребителя, хотя практически все подобные проекты находятся рядом с КАД. К примеру, от нас за 20 минут можно добраться до центра города на машине», — отмечает директор по маркетингу УК «Новоселье» Вадим Карасев.

Однако время в пути может возрастать из-за пробок на дорогах, поскольку транспортная инфраструктура между городом и областью пока недостаточно развита. Строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) призвано облегчить ситуацию, однако не каждый готов ежедневно платить деньги за проезд по этой трассе. Застройщик в одиночку не способен развивать крупные инфраструктурные проекты, а власти города и области при обсуждении подобные вопросов зачастую ссылаются на нехватку бюджетных средств.

Распланировать и реализовать крупный проект КОТ непросто, что зачастую приводит к недостаткам в разработке социальной и бытовой инфраструктуры, несоответствиям между изначальным проектом и его реализацией. Директор ГК «Арт-фасад» Илья Тюкин считает основными недостатками существующих объектов КОТ эстетическую скудность и нефункциональность, которые негативно влияют на качество общественной среды.

«Основная эстетическая проблема создающихся сегодня проектов – это их однообразие. Отсутствует архитектура, деревья одного и того же сорта высажены в одной и той же последовательности, везде одинаковые скамейки, детские площадки, бетонные полусферы, одинаково выкрашенные парадные и так далее, — отмечает Илья Тюкин, — Общественная среда не анализируется с точки зрения конкретного пользователя. К примеру, в местах общего пользования бы неплохо поставить урны для почтового «спама», полки для хранения крупных вещей или игрушек, установить велопарковки. Все эти вещи приходят в голову, стоит лишь задуматься об этом, но пока в большинстве случаев это действие, видимо, считалось лишним».

Однако есть объекты КОТ, в которых сделана ставка на оригинальные архитектурные решения и высокое качество среды. Среди них, к примеру, начатый в 2007 году проект микрорайона «Семь столиц» в Кудрово, каждый квартал которого планировалось построить в стиле одной из европейских столиц. Однако из-за экономического кризиса грандиозные планы пришлось пересмотреть – из семи столиц осталось две. ЖК «Лондон» и «Вена» строятся компанией Setl City, а остальные участки были выкуплены другими застройщиками, которые решили не реализовывать первоначальную идею развития микрорайона.

Еще одной проблемой проекта КОТ может стать изменение планируемых сроков строительства и несовпадение сроков возведения жилья и социальной инфраструктуры. Нередки ситуации, когда первая очередь в жилом комплексе уже сдана, а детский сад, школа и другие элементы социальной инфраструктуры еще не достроены.

Перспективы комплексной застройки

По прогнозам экспертов, в ближайшее время проекты КОТ будут активно развиваться, их доля на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти возрастет.

«По нашим прогнозам, доля проектов комплексного освоения территорий в общем количестве предложений новостроек достигнет 80% к 2018- 2020 годам», — говорит генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

Однако активное развитие КОТ может замедлиться из-за падения спроса, которое ожидается в следующем году. Если падение окажется значительным, некоторые застройщики, вероятно, будет вынуждены заморозить запуск новых проектов по комплексному освоению, сократить их объем, растянуть сроки реализации.

Наиболее объективно оценить качество среды в построенных объектах КОТ, по мнению экспертов, можно будет через несколько лет, когда покупатели уже успеют некоторое время пожить в новых жилых комплексах.

Ксения Быстрицкая

Источник: http://www.bsn.ru/