Проекты комплексного освоения территории уткнулись в пробку

Бурный рост проектов комплексного освоения территорий (КОТ) вокруг Петербурга выявил их главную проблему – транспортную доступность.

По данным экспертов, около 40% объемов строительства в Петербурге и пригородах приходится на проекты КОТ. В основном они реализуются на площадях от нескольких десятков до нескольких сотен гектар, но бывают и исключения – как в большую (площадь города-спутника Южный превышает 2 тыс. га), так и в меньшую сторону.

Помимо размера земельного участка важная составляющая такого проекта – обеспечение территории всей необходимой инфраструктурой: транспортной, инженерной, социальной. «Вот здесь и концентрируются многие проблемы, от решения (или нерешения) которых зависит качество проектов, их преимущества или недостатки. Будущее крупных проектов может оказаться различным. Одна, к сожалению, весьма негативная перспектива – это превращение кварталов в проектах КОТ в подобие каких-то гетто с нагромождением дешевых квартир, пустыми дворами, неухоженной окружающей территорией и отсутствием удобного транспортного сообщения. Такие условия даже могут стимулировать появление криминогенной ситуации. Появление подобных проектов в какой-то степени дискредитировало сам термин «комплексное освоение территории», поэтому мы стараемся не называть наши крупные проекты КОТами», – говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Живые примеры

Что ждет покупателей жилья в этих зонах, можно увидеть по предыдущим проектам, которые уже частично реализованы. Первыми стали комплексно развиваться зоны Мурино, Кудрово и Шушары. Ряд объектов в этих зонах уже заселен. Население зон за счет этих объектов увеличилось на 7-10 тыс. человек, что само по себе незначительно, однако существующая дорожная и социальная инфраструктура не была рассчитана даже на такое увеличение.

«Даже в дневное время, не в часы пиковых нагрузок, в Шушарах и Мурино образуются пробки на подъездах к кольцевой автодороге. В Кудрово ситуация несколько лучше – подъехать к данной зоне можно с нескольких сторон. Кроме того, зона Кудрово заметно выигрывает за счет хорошей обеспеченности торговой инфраструктурой и расположения внутри кольца. Это отражается на ценах строящегося жилья: в Кудрово – на 20-30% выше, чем в Мурино и Шушарах, это самая дорогая зона среди всех пригородных КОТов», – говорит старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.

Также, по данным Colliers International, в настоящее время быстро развивается зона Парголово, активное жилищное строительство в которой началось с реализации крупномасштабного проекта «Северная долина» компании «Главстрой СПб». Всего в этом проекте должно быть построено около 2,7 млн кв. м жилья. Помимо этого, строится еще ряд объектов. Основной путь подъезда к данной зоне ограничен двумя трассами – КАД и Выборгским шоссе, а цены сопоставимы с зоной Шушары. Активная застройка должна в ближайшее время начаться в Янино и зоне Лахта – Каменка. В Янино первым крупным проектом стал Jaanila country от «Ленстройтреста», продажи которого начались в начале прошлого года, о новых проектах уже заявили «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», КВС, ГК «ЦДС».

Активная застройка зоны Лахта – Каменка связана в первую очередь с перспективой достройки ЗСД, что должно существенно улучшить транспортную доступность территории. Здесь реализуются проекты компаний «СУ-155» («Новая Каменка»), «Главстрой СПб» («Юнтолово»), «ЮИТ Санкт-Петербург» («Новоорловский»), должны открыться продажи в комплексах «Чистое небо» от Setl Group, в объектах Холдинга RBI и ГК «Город».

Проблемы и решения

По совокупности во всех зонах, предназначенных для комплексного освоения, до 2020 года может быть построено более 20 млн кв. м жилья, что увеличит численность населения на этих территориях более чем на 1 млн человек, а также увеличит нагрузку на существующие дороги примерно на 450 тыс. автомобилей. Если не будут построены новые дублирующие магистрали, это неизбежно приведет к транспортному коллапсу. По данным директора по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест» Анжелики Альшаевой, всего в Петербурге и Ленинградской области чуть больше 80 заявленных проектов КОТ, в их рамках планируется построить более 70 млн кв. м жилья.

«Развитие транспортной и дорожной инфраструктуры очень влияет на рынок. Если говорить, например, о Янино, то расширение Колтушского шоссе и новая дорога в Южный будут способствовать росту спроса. Активно за решение транспортных проблем принялись в Гатчине: это и расширение Киевского шоссе, и строительство объездной дороги, а также виадуков и развязок в городе. У нас нет ни одного пригородного района, где было бы все в порядке с дорогами, – все страдают в пробках. Так что строить их нужно и на севере, и на юге, и на востоке от Петербурга», – говорит она.

«Для решения проблемы загруженности Токсовского шоссе местные власти вместе с застройщиками договорились о строительстве дополнительной развязки, которая свяжет Токсовское шоссе и КАД в обход поселка Мурино. В 2015 году должно начаться проектирование этой развязки. Причем оплачивать работу будут девелоперы, которые ведут строительство в данном районе (примерно 40 млн рублей). В поселке уже строится 23 жилых дома, и без этой развязки через три-пять лет населенный пункт лишится нормального сообщения с городом. Также известно, что концерн «ЮИТ–СПб» вложил 1,5 млн долларов в проект продолжения Суздальского проспекта до ЖК «Новоорловский»», – рассказывает руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский.

Сейчас количество объектов инфраструктуры в проектах КОТ рассчитывается исходя из количества жильцов. «Так или иначе, при разработке проекта планировки территории эти данные учитываются, и в случае если не хватает каких-либо объектов, ППТ не утверждается, а возвращается на доработку, для того чтобы все требования по стандартам были учтены. Сегодня власти усиленно следят за соблюдением градостроительных норм. Так, в декабре прошлого года власти Ленобласти отменили ряд проектов планировки территории, выполненных девелоперами, которые возводят объекты в Мурино, из-за отсутствия дорог и социальных объектов», – пояснил руководитель отдела консалтинга компании East Real Валерий Трушин.

Впрочем, по мнению некоторых экспертов, ресурс для строительства крупных жилых проектов в значительной степени исчерпан в большинстве городских районов, за исключением периферии Приморского, Выборгского, Пушкинского, Колпинского, Московского и Красносельского. «Если говорить о Ленинградской области, то здесь ресурс в некотором смысле неисчерпаем, так как незастроенных полей у нас еще много. Активно развиваться будут южные районы – там заявлен ряд проектов в Пушкинском и Ломоносовском районах. Далеко не полностью использован потенциал Всеволожского района. Он активно застраивался, застраивается и будет застраиваться в силу своей близости к городу», – уверен генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

«Вылетные» станции метро, обслуживающие в том числе и новые районы жилого строительства, – один из самых важных аспектов формирования транспортной доступности новых районов, говорят эксперты. «За последние годы суммарный поток, проходящий через станции «Парнас», «Проспект Просвещения», «Девяткино», обслуживающие зоны Парголово, Мурино, увеличился более чем на 1 млн человек в месяц. Аналогичную ситуацию мы наблюдаем и в зоне влияния Кудрово – пассажиропоток на станциях метро «Улица Дыбенко» и «Ломоносовская» увеличился на 500 тыс. человек в месяц. На примере Приморского района, где строительство жилья традиционно идет самыми высокими темпами, можно наблюдать, насколько необходимым становится строительство новых станций метро. Так, загрузка станции метро «Комендантский проспект» выросла уже почти в три раза, при этом активная застройка зоны Лахта еще не началась», – подсчитала Любава Пряникова.

Цена доступности

Как говорят эксперты, для проектов комфорт-класса удобная транспортная доступность является определяющим фактором, влияющим на цену. «Чем удобнее человеку добираться до дома, тем больше желающих в нем жить. Соответственно, выше цена на квартиру. Проигрывают территории, не только удаленные от метро, но и вблизи которых нет в достаточном количестве дорог и развязок, что перегружает транспортные потоки. В этом смысле жителям проектов КОТ в районе «Балтийской жемчужины», Девяткино (возможность доехать до которых на машине сильно ограничена), вдоль проспекта Энгельса будет сложнее», – говорит директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина.

«Тяжелая транспортная ситуация на цены, как ни странно, влияет незначительно. При продаже большого количества квартир в одной локации застройщик предлагает минимально возможную цену. Таким образом, предложение находит покупателей, несмотря на не самую простую транспортную ситуацию», – возражает ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова.

В то же время девелоперы готовы пойти на издержки и создать необходимую инфраструктуру, чтобы привлечь покупателей. «Выбирая недвижимость для собственного проживания, покупатели всегда обращают внимание на удобство транспортного сообщения: автомобиль сегодня есть практически в каждой семье. Понимая это, ответственные застройщики готовы вкладывать средства в развитие дорожной сети, создание парковочных мест, расширение существующих магистралей. Так, в свое время «Строительный трест» за свой счет фактически с нуля создал в Кудрово Ленинградскую улицу, по которой сейчас идет основной транспортный поток. В ходе строительства жилого комплекса «Невский стиль» возле Удельного парка была приведена в порядок дорога от переезда на Удельной до тренировочной базы ФК «Зенит», что повысило привлекательность нашего объекта и добавило удобства для всех обитателей ближайших домов. Разумеется, такое вложение средств увеличивает себестоимость строительства. Но для покупателей в сегменте «комфорт-класс» и выше важен уровень жизни, который предлагает застройщик, причем не только в стенах собственного дома, но и во дворе и на улице», – уверен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

С ним согласен руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев: «Основным преимуществом проектов КОТ должно быть наличие всей необходимой для комфортной жизни инфраструктуры в рамках одного квартала. Таким образом, жители смогут получить большинство необходимых им услуг (приобрести продукты питания, сходить к врачу или в спортклуб), не тратя время на дорогу в другие части города. Строительство «в поле», с чистого листа, дает возможность возвести новые коммуникации и социальные объекты, которые должны обеспечить потребности жителей нового района», – полагает он.

Бурное развитие рынка не приведет к его насыщению, уверены эксперты. «Я не верю в насыщение рынка ни в Москве, ни в Петербурге. Сегодня вся Россия сюда едет, потому что больше ехать некуда. Если ничего не изменится в политике, а предпосылок для этого я сейчас не вижу, то и Петербург, и Москва будут эффективно развиваться и превращаться в мегагорода. Спрос будет только усиливаться, цены на жилье, особенно качественное, будут расти», – утверждает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

Источник: http://www.expertnw.ru/