«Земельный светофор»

Власти Ленинградской области намерены стимулировать жилищное строительство в одних районах и ограничить в других.

Бурный рост жилищного строительства в последние годы и отставание со строительством социальных объектов и инженерной инфраструктуры заставляют власти Ленинградской области менять подходы к градостроительному зонированию. Для устранения возникших перекосов на период с 2016 по 2021 годы планируется ввести систему разбивки территорий на категории, исходя из инфраструктурной, социальной и экономической нагрузок. Так как для обозначения различных категорий решено использовать цвета — красный, желтый и зеленый, в строительном сообществе новый подход окрестили «земельным светофором».

Мы строили, строили…

По словам губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, прошлый год стал лучшим для строительной отрасли региона. В эксплуатацию введено 2,3 млн кв. м жилья, что на 30% больше, чем в 2014 году. «Это один из лучших показателей в стране», — с гордостью заявил губернатор. В новых жилых кварталах строятся и социальные объекты. Девелоперы охотно возводят школы и детские сады, так как в Ленобласти действует привлекательная для строительного бизнеса программа «Социальные объекты в обмен на налоги» («СГ» подробно писала об этом). В рамках этой программы регион компенсирует застройщику 100% расходов на строительство детских садов и школ за счет уплаченных в бюджет налогов. Политика областных властей уже дала свои результаты: за счет бюджетного финансирования на территории области было введено 40 новых соцобъектов. В ближайшие 6 лет по уже заключенным с девелоперами соглашениям правительство Ленобласти обязалась выкупить таким образом еще около 60 соцобъектов на сумму 15 млрд рублей.

Однако, как признал Александр Дрозденко, активное жилищное строительство привело к тому, что в бюджете стало не хватать денег на «компенсацию» за строительство соцобъектов. По его словам, в среднем за год бюджет получает от строителей в виде налогов около 2 млрд рублей, а вот возвращать приходится больше. По оценкам чиновников, в рамках 61 жилищного проекта в четырех районах, граничащих с Петербургом, областные власти обязаны до 2030 года создать инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники, объекты культуры и спорта, дороги)стоимостью 142 млрд рублей. Каждый год необходимо тратить на это 9,5 млрд рублей — вдвое больше, чем вся адресная инвестиционная программа на 2016 год для всей территории области. «Таких денег в бюджете нет», — признается Александр Дрозденко. В условиях нехватки средств власти вынуждены корректировать свою политику. Так родилась идея «земельного светофора».

«Красная земля»

К «красной» зоне планируется отнести территорию шириной 10-15 км между границей Санкт-Петербурга и федеральной дорогой А-120, которая в будущем должна стать вторым автомобильным кольцом вокруг Петербурга. В нее попадают Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский районы, где плотность застройки и так уже очень высока. Зона не случайно окрашивается в красный цвет, так как, по словам Александра Дрозденко, здесь будет ограничено жилищное строительство и частично — промышленная застройка. Любой перевод земель под земли населенных пунктов здесь запрещается. Что же касается строительства социальных объектов, то те компании, которые будут строить в «красном поясе», смогут вернуть налоги в размере не более 50% от стоимости построенных ими детских садов и школ. При этом новые правила будут касаться только новых объектов. «Те социальные объекты, по которым уже выданы разрешения на строительство, мы выкупим по старой схеме — заплатим полную стоимость, поскольку закон обратной силы не имеет», — уточнил Александр Дрозденко.

Кроме того, для обеспечения комплексного развития этих территорий при согласовании проектов планировок областное правительство теперь будет заключать соглашения с застройщиками. Эти соглашения будут предусматривать синхронизацию сроков жилищного строительства с созданием объектов социальной инфраструктуры, развитием улично-дорожной сети, объектов безопасности — пожарных депо и опорных пунктов полиции. К слову, пожарные депо и полицейские участки в «красной зоне» будут строиться только на средства застройщиков. Еще одно требование к застройщикам: обязательное наличие встроенных нежилых объектов социальной инфраструктуры, таких, например, как кабинеты врачей общей практики или опорные пункты полиции. «Некоторыеиз этих объектов, например, медкабинеты, мы будем предлагать застройщикам передавать нам безвозмездно, не включая их в программу», — заявил губернатор.

Зоны «желтые» и «зеленые»

В «желтую» зону попадут Тосненский район, части Кировского, Гатчинского и Кингисеппского районов. Здесь действие программы «Соцобъекты в обмен на налоги» сохранится в прежнем формате. Будет возможен и перевод земельных участков в состав новых поселений. Но, как пояснил Александр Дрозденко, это можно будет сделать только для отдельных территорий и в особом режиме. При отсутствии обоснованных предложений о включении любых земельных участков в границы населенных пунктов администрация области не будет согласовывать такой перевод. Одно из главных вводимых здесь ограничений — застройщик обязан участвовать в финансировании строительства инженерных сооружений и транспортных объектов в границах своей квартальной застройки. Как заметил Александр Дрозденко, если понадобится, то он должен будет построить виадук или транспортную развязку. «Мы уже сегодня имеем примеры населенных пунктов, когда жилье построено, а люди не могут из своих домов никуда выехать, потому что дорог нет», — сетует чиновник.

К «зеленой» зоне предложено отнести все отдаленные районы Ленинградской области — Лодейнопольский, Бокситогорский, Тихвинский. Здесь для застройщиков никаких ограничений вводиться не будет. Областные чиновники говорят, что они готовы давать девелоперам, которые придут сюда работать, всяческие преференции. То есть, именно здесь область за свой счет будет строить дороги и инженерную инфраструктуру. Вот только возникает вопрос — будут ли здесь покупать жилье? Ведь именно в этих районах сегодня самая низкая плотность населения. И молодежь старается побыстрее оттуда уехать, так как там нет работы.

«Еще ничего не покрасили»

Областные чиновники уверены, что у программы «Светофор» есть будущее. И у них все должно получиться. Новые правила игры на строительном рынке планируется ввести примерно через три месяца, «к лету», после обстоятельного обсуждения со строительным сообществом и учета разумных предложений. Обсуждаться будут и границы зон, которые пока окончательно не утверждены. «Мы еще ничего не «покрасили», — успокоил строителей губернатор. — Обсуждаем. Мы готовы к дискуссии. Уже есть предложения не включать в «красную» зону часть Гатчинского и Ломоносовского районов (Ропшу, Кипень и ряд других населенных пунктов), которые еще не настолько привлекательны для многоэтажного жилищного строительства и требуют развития. В свою очередь, представители строительного бизнеса с пониманием отнеслись к предложенным нововведениям, заявив, что, даже несмотря на все «светофоры», условия для работы в Ленинградской области остаются намного привлекательнее, чем в Петербурге.

Областные чиновники, в свою очередь, обещают, что «земельный светофор» — это всего лишь временная мера. И она будет действовать с 2016 по 2021 год (до окончания полномочий нынешнего правительства Ленобласти). Власти согласны со временем смягчить сформулированные выше правила. По словам Александра Дрозденко, если через год-два экономическая ситуация изменится, и бюджет увидит значительный рост налоговых поступлений, то схема может поменяться.

Источник: http://www.stroygaz.ru/