Квартиры в новостройках: топ-5 объектов для вложений на начальном этапе

Частные инвестиции в новостройки Санкт-Петербурга демонстрируют средние показатели в 20% годовых даже на сложном для инвестирования рынке. Это примерно в два раза превышает доходность по банковским депозитам. Но немногие знают о том, что лучшие варианты для инвестирования могут демонстрировать доходность до 50% годовых.

Константин Сергеев, ведущий аналитик E3 Investment

Самая распространенная стратегия инвестирования в новостройки — это покупка ликвидной квартиры на этапе строительства для дальнейшей перепродажи в готовом доме. Как правило, лучший прирост в цене показывают студии и 1-комнатные квартиры. Например, купив квартиру-студию за 2 млн рублей и продав через 2 года строительства за 3 млн, мы получим 1 млн прибыли за 2 года, что в пересчете на годовые составит 25%.

Таким образом, любой покупатель, сравнив цену покупки и ожидаемую цену продажи своего актива с учетом планового срока строительства может самостоятельно ранжировать квартиры в новостройках — от самых высокодоходных до наименее выгодных. На конечный результат влияют еще множество факторов: строительство транспортной и социальной инфраструктуры, плотность застройки, благоустройство района, объем предложения инвестиционных квартир вблизи вашего объекта и т. д. Но два из них наиболее весомы — своевременная постройка и сдача дома в эксплуатацию и текущая динамика цен на недвижимость. Чтобы инвестиции принесли максимальный доход, необходимо учесть, прежде всего, эти факторы.

Так, своевременную сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию можно оценить, изучив уже построенные объекты компании-застройщика, оценив ее репутацию и текущую финансовую стабильность. Для этих целей мы в E3 Investment используем специальный рейтинг надежности застройщиков, в котором застройщики разделены на категории надежности: от Аa+ (наивысшей) до С- (самой низкой). Хорошей предпосылкой для своевременной или досрочной сдачи объекта также является использование договора долевого участия и наличие практики проектного банковского финансирования на выбранном проекте.

На конечный результат ваших инвестиций будет также влиять произошедшие за период строительства вашего дома изменение цены на недвижимость. За редким исключением цена на недвижимость постоянно растет, например рост был отмечен с 2001 по 2008 год и с 2010 по 2014 год. Кризисные явления в экономике могут привести к краткосрочным периодам снижения цен на недвижимость. В 2015 году цена на новостройки показывает разнонаправленную динамику с показателями роста плюс/минус несколько процентов от месяца к месяцу. По прогнозам аналитического отдела E3 Investment, цена на квартиры в новостройках в течение ближайших 18 месяцев, до конца 2016 года, покажет нулевую динамику с периодами слабого роста или незначительных падений. В итоге все будет зависеть от макроэкономических факторов.

Два перечисленных выше аспекта оказывают определяющее влияние на результат, но в основе выбора самого доходного объекта лежит математический расчет. Наш рейтинг топ-5 объектов для инвестиций в недвижимость на начальном этапе основан на использовании математической модели. При составлении модели учитывается разница в стоимости квадратного метра в объекте для инвестирования и в домах на завершающей стадии строительства (готовых новостройках) в данной локации. При определении конечной цены из множества вариантов по данному типу квартиры вычисляется средняя величина, которая отражает цену предложения на рынке, учитывается класс объекта, площадь и тип квартиры, качество отделки и другие факторы. Расчет ведется по формуле:

Д = Δ Ц / Ц нач. × 365 / Т × 100%, где:

Д — доходность на вложенную сумму в годовых;

Δ Ц — разница между ценой кв. м в готовой новостройке и в объекте для инвестирования;

Ц нач. — стоимость кв. м инвестируемого объекта;

Т — плановый период строительства.

Приведем пример. Вы покупаете квартиру на этапе котлована по 60 тыс. рублей за кв. м, дом строится 2 года (730 дней), аналогичные квартиры в готовых домах в данной локации продаются по цене 100 тыс. рублей за кв. м.

По формуле получаем результат:

Д = 40 000 / 60 000 × 365 / 730 × 100%, т. е. Д = 33,3% годовых доходности.

Для сравнения цен на объектах учитываются самые ликвидные для инвестиций квартиры от застройщика — студии и «однушки» сегмента масс-маркета и бизнес-класса в домах на начальной стадии строительства. Жилые комплексы расположены в рейтинге в соответствии с ожидаемой доходностью на вложенные средства в годовых. При расчете игнорируется показатель репутации застройщика и не учитывается ежегодная динамика цен на недвижимость, так как при положительной динамике цен на недвижимость увеличится доходность всех объектов в равной степени, а в случае стагнации расположение объектов в рейтинге также не изменится.

Жилой комплекс «Я — Романтик» реализует компания Seven Suns Development на намывных территориях Васильевского острова. Площадь застройки составляет 98 тыс. кв. м. Намывные территории только начинают осваиваться застройщиками, это первый масштабный проект жилой застройки в данной локации. Главная проблема, с которой пришлось столкнуться застройщикам намывных территорий, — невозможность подключения к коммуникациям — успешно решена: получены все необходимые согласования, проведена инженерная подготовка территории.

Объект будет возводиться в несколько очередей. Первая, объемом в 77 032 кв. м, включает пять корпусов от 6 до 18 этажей. Все квартиры от застройщика имеют отделку «под ключ», там установлены мебель и бытовая техника. На территории жилого комплекса расположатся две школы и два детских сада, будут оборудованы детские площадки. Жилая территория будет свободна от автотранспорта. Васильевский остров — самый центр Санкт-Петербурга — характеризуется развитой социальной, образовательной, торговой ифраструктурой. Транспортная развязка обеспечивается ул. Кораблестроителей и Малым проспектом В. О. В 2016 году, одновременно со сдачей первых корпусов, будет введен съезд с Центрального участка ЗСД на Морскую набережную и, в перспективе, на продолжение набережной Макарова. ЗСД позволит выезжать в любую часть города и на КАД за считанные минуты.

Кроме того, на Васильевском острове в среднесрочной перспективе будут построены новые станции метро. К 2018 году планируется ввести в эксплуатацию станцию «Горный институт» (ранее «Большой проспект»), а к 2020-му — станцию «Гавань». Рост цен на недвижимость на намывных территориях ВО по факту может быть ограничен только скоростью и временем завершения крупных проектов инфраструктурного обеспечения этой новой городской территории.

ЖК «О'Юность» (корп. 2) — IV квартал 2016 г.
Период инвестирования 540 дней
Цена покупки 27 кв. м 1 720 000 рублей
Прогнозируемая цена продажи 27 кв. м 2 870 000 рублей
Доходность 44% годовых

Застройщик Seven Suns представляет новый масштабный проект — ЖК «О'Юность». Жилой комплекс будет расположен в Невском районе Санкт-Петербурга, вблизи Октябрьской набережной. Он включает 8 жилых домов высотой от 15 до 25 этажей. Жилой комплекс возводится в рамках программы реновации старопромышленных территорий на берегу Невы, поэтому все действующие объекты торговой и социальной инфраструктуры расположены в соседнем квартале.

Рядом находится кондитерская фабрика. В радиусе 1 км есть несколько действующих школ и детсадов, в рамках застройки квартала будут построены детские сады и школа, кинотеатр и торговый центр, проведено благоустройство. От будущего ЖК «О'Юность» будет удобно добраться до центра по набережной (за 15 минут) и до КАД (за 10 минут).
ЖК «Живи! В Рыбацком!» — II квартал 2017 г.
Период инвестирования 720 дней
Цена покупки 25 кв. м 1 720 000 рублей
Прогнозируемая цена продажи 25 кв. м 2 850 000 рублей
Доходность 34% годовых

ЖК «Живи! В Рыбацком!» — новый проект жилищного строительства от застройщика «СПб Реновация». Новый квартал возводится на берегу Невы в месте впадения реки Славянки, и часть квартир будут иметь отличные видовые характеристики. Разновысотные здания (13–15–25 этажей) имеют сложную конфигурацию и формируют необычные внутренние пространства. Покупатель может выбрать квартиры различных планировок: студии, 1-, 2- и 3-комнатные. Минимальная площадь квартиры — 24 кв. м, высота потолков — 2,8 м. Все квартиры предлагаются с полной чистовой отделкой. Проект комплексного освоения территории предусматривает строительство двух школ и детских садов. На первых этажах расположатся коммерческие помещения. Будет проведено благоустройство дворов.
ЖК «На Заречной» (3 очередь) — IV квартал 2017 г.
Период инвестирования 910 дней
Цена покупки 27 кв. м 1 568 000 рублей
Прогнозируемая цена продажи 27 кв. м 2 808 000 рублей
Доходность 32% годовых

ЖК «На Заречной» — проект застройки в Парголово от застройщика Normann. Жилой комплекс расположен рядом с Шуваловским парком, в 10–15 минутах пешком от станции метро «Парнас». В рамках застройки предусмотрено строительство пяти кирпично-монолитных корпусов высотой от 19 до 25 этажей, подземного паркинга и открытых автостоянок. На первых этажах расположатся коммерческие помещения. В 700 м от новостройки находится школа, а чуть дальше — несколько детских садов. В 10-минутной пешей доступности находятся супермаркеты «Магнит», «Перекресток», «24 часа», «Эколайф» и другие. Благоприятным фактором для покупателей можно назвать соседство с крупной лесопарковой зоной — Шуваловским парком.
ЖК «Чистый ручей» — II квартал 2017 г.
Период инвестирования 720 дней
Цена покупки 24 кв. м 1 230 000 рублей
Прогнозируемая цена продажи 24 кв. м 1 890 000 рублей
Доходность 28% годовых

Участок квартала «Чистый ручей» представляет собой зеленую зону в 36,5 га прямо на въезде в г. Сертолово, застройку которой планируется начать уже во II квартале 2015 года. Строительство первой очереди квартир пройдет в несколько этапов и будет реализовано в течение двух лет, со сроком сдачи в 2017 году. Это будут уютные малоэтажные кирпично-монолитные жилые корпуса в европейском стиле с представленными в них студиями, 1- и 2-комнатными квартирами общей площадью более 28 тыс. кв. м. Комфорт и практичность проживания в «Чистом ручье» обусловлены наличием всей необходимой инфраструктуры: на данный момент поблизости уже функционируют несколько школ и детских садов. Кроме этого, на территории ЖК запланировано строительство собственных учебных заведений. В непосредственной близости работают несколько поликлиник. Планируется строительство медицинского комплекса нового поколения с подземным паркингом, диагностическим центром, дневным стационаром и стоматологическим отделением.

Резюмируя, отметим, что подобные расчеты являются необходимым, но не достаточным условием определения лучшего варианта для инвестирования в квартиры в новостройках. Чтобы выбрать оптимальный вариант, мы рекомендуем обращаться к специалистам. Если располагаемая сумма превышает стоимость одной квартиры, не забывайте о диверсификации инвестиций и покупке квартир в различных жилых комплексах у разных застройщиков.

Текущая обстановка на рынке недвижимости позволяет частному инвестору зарабатывать 20–30% годовых при покупке квартир на начальном этапе для перепродажи в готовом доме. Это значительно превышает показатели банковских депозитов, наиболее успешные варианты могут быть сопоставимы по доходности с выгодными вложениями в финансовые инструменты, но при значительно меньших рисках, чем на фондовых рынках. Если в период строительства до момента продажи квартиры общая динамика цен на недвижимость покажет положительные результаты, то итоговая доходность в годовых окажется еще выше. Если будет зафиксировано падение цен на недвижимость, при правильном выборе жилого комплекса и квартиры инвестор все равно получит хорошую доходность, превышающую проценты по банковским депозитам.

Источник: http://razned.ru