Чтоб не пропасть поодиночке

Нагрузка по строительству социальной инфраструктуры, возложенная на застройщиков, в период экономического кризиса становится тяжким бременем. Вкупе с невнятными правилами игры на строительном рынке, неподъемными требованиями для застройщиков и падающим спросом справляться с ней становится все сложнее. Выход один, уверены бизнесмены, — объединяться, чтобы решать общие проблемы. Этот и другие вопросы они обсуждали в ходе круглого стола «КОТы в свободном плавании», организованном НП «Недвижимость Петербурга» и Российской Гильдией Управляющих и Девелоперов.

Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что в общем объеме рынка, а это свыше 10 млн м2 в разной стадии строительства, около 55-60% приходится на проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «При этом 65% в объеме спроса приходится на объекты КОТ. Эта доля активно растет. Застройщик предлагает интересные цены особенно на старте проекта, поддерживая масштабы строительства достаточным объемом продаж», — отмечает эксперт.

Но именно проекты КОТ оказались сейчас в самом сложном положении. Во-первых, значительно выросла себестоимость строительства на фоне кризиса. Во-вторых, падение спроса в 2015 году прогнозируется на уровне 20%. И хотя ипотечная ставка для покупателей субсидируется государством, общее благосостояние населения упало, проектное финансирование для застройщиков по-прежнему дорогое. При этом на рынке постоянно меняются правила игры и отсутствует эффективное взаимодействие с городскими властями.

По словам генерального директора НП «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, проекты планировки территории в Петербурге согласуются в среднем 3 года. «За это время меняются законы, уходят и приходят новые чиновники, которые меняют правила игры. Пример тому – смена руководства города несколько лет назад, вслед за которой изменился и подход к застройщикам. Все проекты КОТ при губернаторе Валентине Матвиенко предполагали строительство социальных объектов из бюджета города, но после прихода Георгия Полтавченко эти затраты легли на строителей. В итоге компании заново просчитывали экономику проектов. Это лишь один из примеров того, что риски связанные с долгосрочными проектами, очень высоки», отмечает Алексей Белоусов.

С этим согласна Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». «Правил игры нет, они меняются постоянно. Не существует внятной градостроительной политики», — говорит она. В пример она приводит проект «Академ-Парк». «Мы сейчас строим детский сад, хотя это не предусматривалось. Мы провели огромную работу по реконструкции детской футбольной школы, заканчиваем строительство интерната и гостиницы. И неожиданно выяснилось, что должны построить детский сад и школу. Детский сад должен был стать городским объектом, но теперь будет построен за счет компании. Эта нагрузка возникла уже на финишной прямой реализации проекта. Вопросы выкупа вообще не стоят, потому что город не собирается ничего выкупать, у него нет средств. В такой ситуации находятся все застройщики», — говорит Светлана Денисова.

Заместитель директора ООО «СК «Дальпитерстрой» Валерий Козлов добавляет: „Застройщики предоставлены сами себе нам не на кого опереться. Жилье мы стоим на деньги дольщиков. Но на социальные объекты вперед денег никто не дает, а город нас не кредитует. Мы сейчас строим школу, она стоит 1,3 млрд рублей и должна быть построена в течение 1,5-2 лет. Поскольку мы ограничены сроками, то вынуждены взять кредит под огромную ставку, которая сейчас выросла с 10% до 25%“.

Зато у точечных застройщиков с социальной инфраструктурой проблем нет. И если город может с ними договориться о строительстве дорожной сети и инженерии, то с социальными объектами это невозможно. „Нет рычагов, которые позволили бы привлечь малых застройщиков к строительству социальных объектов. Поэтому комплексным застройщикам приходится трудно“, — отмечает Валерий Козлов.

В Ленинградской области ситуация выглядит по сравнению с городом лучше. Там работает программа „Социальные объекты в обмен на налоги“, по которой часть налоговых поступлений от застройщиков идет на выкуп у них социальных объектов.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», видит выход из ситуации в координации усилий застройщиков. Многие компании в Мурино начали совместное строительство детских садов и школ, что снижает финансовую нагрузку на одну компанию и позволяет более гибко распределять денежные средства. Застройщики в Кудрово объединяются, чтобы создавать дорожно-транспортную сеть и избежать транспортного коллапса на этой территории. На проектирование и строительство дорог они намерены скинуться – каждый пропорционально своему проекту. „В Мурино – Девяткино проектируется два съезда у железной дороги на деньги застройщиков, в том числе «Унисто Петросталь». Сейчас обсуждается создание механизма частного финансирования дальнейшего строительства съездов. Мы видим, что примеры успешной координации застройщиков возможны“, — рассказывает Арсений Васильев. По его словам, в решении существующих проблем важно их своевременное выявление и инициатива со стороны власти.

Как отмечает Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер», компания также участвует в проектировании дорожной инфраструктуры в Мурино. „В Петербурге участков, подходящих для комплексного освоения, немного, в основном они расположены в пригороде, где непростая транспортная ситуация и отсутствует социальная инфраструктура. Это большие участки, поэтому реализация проекта подразумевает серьезные инвестиции, а в нашей компании все проекты реализуются за свой счет. Кроме того, важно, сможем ли мы сохранить низкую цену квартир и при этом наполнить квартал качественными объектами инфраструктуры “, — отмечает она. По словам Екатерины Антаревой, если застройщики объединятся, то осваивать большие территории и строить будет значительно проще.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, в качестве примера решения проблемы транспортной доступности и объединения застройщиков приводит Великобританию. „Бывшие верфи в Лондоне можно сравнить с серым поясом Петербурга. Это протяженная территория на берегах реки в 60-х годах утратила свое коммерческое назначение из-за того, что изменилась логистика. Это были депрессивные районы, в которых ничего не осталось. Проблему решить удалось только созданием объединенного консорциума девелоперов (в частности, для проекта Canary Wharf). И первая задача, которую решил этот консорциум, была транспортная доступность: они проложили линию легкого метро. Затем в этот район подтянулись якорные арендаторы коммерческой недвижимости, за ними — более мелкие компании. Это пример, что проект КОТ может быть не только жилым, но и, как в этом случае, коммерческим“, — рассказывает она.

Пока самоорганизация застройщиков практически стихийна и является вынужденной мерой, когда нужно решать ту или иную проблему на близлежащих территориях. Но кризис вынудит строителей все чаще объединяться и работать сообща. „В рамках РГУД планируется создать Экспертный совет из застройщиков и членов профессионального сообщества, которые смогут самостоятельно посмотреть на подобные проблемы. Их нужно не просто обозначить, но и понять, какие выходы из ситуации у нас есть. Такой инструмент будет полезен для рынка в условиях кризиса“ — подытоживает Арсений Васильев.

Источник: http://www.1rre.ru