Уцененные и переоцененные сельхозземли Ленобласти

На рынке земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области наблюдается перекос спроса и стоимости участков в определенных локациях. Основной критерий цены земельного участка – близость к Петербургу и транспортная доступность. На стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения влияют несколько факторов. Во-первых, это категория участка. При прочих равных условиях участки сельскохозяйственного назначения стоят дешевле земель населенных пунктов и земель промышленного назначения. Также имеет значения вид разрешенного использования. Есть зависимость и от размера участка. С увеличением размера цена земли снижается. Эта зависимость наиболее ярко прослеживается на примере земельных участков, имеющих одинаковый статус и расположенных в одной зоне, вблизи одного населенного пункта. Безусловно, влияют на стоимость местоположение и особенности локального окружения. В частности, факторами, существенно (в разы) повышающими стоимость земельного участка, являются близость к водоемам, близость к черте города и к оживленным транспортным магистралям (участки, для которых возможен перевод в другую категорию земель с последующей коммерческой застройкой). Наконец, важна возможность подключения к инженерным сетям.

Земля во Всеволожском районе вне зависимости от ее категории пользуется повышенным спросом, поэтому стоит на порядок дороже. Так, даже земли сельскохозяйственного назначения покупатели приобретают охотно, понимая, что в последующем изменят ее статус и используют надел для индивидуального жилищного строительства.

Сельхозземля Лужского или Кингисеппского района по своему составу и структуре ничем не хуже участков под Всеволожском. Однако неудобное транспортное сообщение и удаленность от мегаполиса делают ее значительно менее привлекательной в глазах потенциальных покупателей, существенной уменьшая ее стоимость. Поэтому основная составляющая в ценообразовании земельного участка – это все-таки его близость к Петербургу и решенность вопросов транспортной инфраструктуры.

Что почем

Наиболее дорогие земельные участки сельскохозяйственного назначения предлагаются во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и Гатчинском районах. Большинство таких участков расположено рядом с административной границей Петербурга и основными транспортными магистралями, разработано, с подключением (или возможностью подключения) центральных коммуникаций. Средняя удельная стоимость квадратного метра земли в данных районах составляет около 160 рублей/кв. м, максимальная цена предложения – около 600 рублей/кв. м.

Самая низкая цена квадратного метра характерна для периферийных районов Ленинградской области: Лодейнопольского, Подпорожского, Кингисеппского и др. Диапазон рыночных цен за квадратный метр земли составляет от 7 до 55 рублей/кв. м. Средняя удельная стоимость квадратного метра земли в данных районах составляет около 25 рублей/кв. м.

Спрос и предложение

Перекос спроса на земельные участки, а соответственно, и стоимости тех или иных локаций, – это, прежде всего, результат изменения территориальных границ Санкт-Петербурга. В царской России повышенным спросом пользовались южные пригороды: там создавались дворцово-парковые ансамбли, шла дорога на Москву, и вообще климат был, пусть на пару градусов, но теплей. Сейчас активно застраивается север города. Петербург в последние десятилетия разрастается именно в этом направлении. Поэтому повышенный спрос на земли северных районов, особенно ближнего к городской черте Всеволожского района, вполне очевиден и удивления у экспертов не вызывает.

По состоянию на июль 2015 года предложение участков сельскохозяйственного назначения Ленинградской области ограничено и представлено не по всем районам. В структуре предложения наиболее широко представлены участки площадью от 1 до 10 га (около 90% от общего количества предложений в открытых источниках информации по состоянию на июль 2015 года).

Наибольший объем текущего предложения сконцентрирован во Всеволожском и Ломоносовском районах (26% и 25% от общего количества предложений соответственно). Также значительный объем предложения приходится на Приозерский, Выборгский и Гатчинский районы. На остальные районы в сумме приходится около 20% объявлений.

Источник: http://www.dglo.ru