ЖК «Краски лета»: непременно сдадут. Но когда?

К концу года ожидается сдача пяти корпусов из семи жилого комплекса «Краски лета». Проанализируем, реально ли это.

Застройщиками жилого комплекса «Краски лета» выступают две компании:
— ООО «ТИН Групп». Зарегистрировано 26.12 2007 года. Учредителем является физическое лицо Изумрудова А.Л. — владеет 100 % доли в уставном капитале. Уставный капитал составляет 10 000 руб. До начала строительства этого ЖК у компании был опыт строительства других домов в качестве застройщика.

— ООО «Полис Групп». Зарегистрировано 01.04. 2010 года. Учредителями являются физическое лицо Петряшова О.В. (80 % доли в уставном капитале); физические лица Цилевич Д.Г. и Ванханен М.Я. (по 10% доли в уставном капитале). Уставный капитал 13 896 000 руб. Несмотря на сравнительно небольшой срок деятельности, у застройщика есть опыт строительства и сдачи большого количества жилых домов.

Финансирование строительства ведется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Разберем возможности каждого из застройщиков, а также имеющиеся риски при вложении денежных средств в те жилые дома, за строительство которых отвечает тот или другой застройщик.

ООО «ТИН Групп»: дома № 1, 2, 3, 4, 5

Дома № 1, 2, 3, 4, 5 являются первой очередью проекта. Начало строительства 1 квартал 2014 года; окончание — 1 квартал 2017 года. Разрешение на строительство выдано 14.03.2014 года, срок действия до 14.03.2017 года; срок сдачи в эксплуатацию 1 квартал 2017 года. Общее количество квартир 2 441 шт.; общая площадь квартир 66 498 м2. Сметная стоимость составляет 4 517 856 000 руб.

В Интернете, в группах дольщиков ЖК «Краски лета», распространяется информация от руководства застройщика ООО «ТИН Групп» о том, что срок сдачи домов этой очереди 4 квартал 2016 года. Этот срок не выглядит реальным. К сожалению, застройщик не дает информацию (кроме справки об объемах выполненных работ), о том, какие работы в этих жилых домах выполнены и какие ведутся в настоящий момент.



На различных форумах присутствуют фотографии жилых домов снаружи. Поэтому нет возможности оценить, что делается внутри. Но если исходить из того, что застройщик делает параллельно работы снаружи и внутри, то можно предположить, что внутри в настоящий момент идет черновая отделка (штукатурка и шпаклевка помещений, стяжка полов, разводка внутренних коммуникаций, установка дверей, лифтового оборудования, устройство лестничных маршей, установка противопожарного оборудования и сигнализации и пр.) и при этом выполнена кровля, то даже в этом случае очевидно, что предстоит значительная работа снаружи здания. Фасады выполнены лишь частично, а ведь работа по ним заключается не только в закреплении минераловатных плит утеплителя. Это еще и штукатурка по сетке, шпаклевка и покраска стен — то есть влажные работы, которые в холодное время года не выполняются. При этом есть сомнения, что оставшийся объем может быть выполнен за оставшееся теплый сезон.

Кроме того видно, что не завершены (либо частично завершены) работы по наружным сетям. На фотографиях, датируемых концом августа, на площадках перед домом сложены колодезные кольца и трубы различной номенклатуры. А значит не выполнены (или частично не выполнены) работы по теплоснабжению, водопроводу и канализации. Соответственно, до окончания этой работы не может быть и речи о благоустройстве прилегающей территории, которая также производится в теплое время года. Только частично сделано остекление квартир, практически отсутствует остекление балконов, не оборудованы входные группы.

Таким образом, если предположить, что внутри работы идут полным ходом, то скорее всего реальным выглядит срок, указанный в проектной декларации, то есть 1 квартал 2017 года (может быть даже еще 1 или 2 месяца сверху, для окончания работ, которые выполняются в теплый период времени).

Если внутри домов работа идет параллельно с наружной работой, то объем выполненных работ можно оценить приблизительно в 75% от общего объема работ.

Попробуем проанализировать на основе этих данных финансирование домов 1-5 ЖК «Краски лета». В этих корпусах 2 441 квартиры. Между тем, согласно данным Росреестра, по состоянию на 25.08.2016 года в этих домах зарегистрировано только 1 108 сделок долевого участия в строительстве, то есть 45% от всех имеющихся в этих домах квартирах (1 108: 2 441 = 45%).

Причем очевидно, что по уже заключенным договорам долевого участия не осуществлена оплата всей 100% стоимости договора, которая почти наверняка синхронизирована со сроком строительства и сдачи домов. Таким образом, можно предположить, что получено меньше средств, чем 45% от стоимости проданных квартир.
Если же еще иметь ввиду, что продажная цена «квадрата» не равна сметной стоимости «квадрата» (за счет того, что застройщик закладывает в цену норму своей прибыли), то становится понятно, что 45% проданных площадей жилого дома по цене не равняются 45% сметы строительства этого дома.

Таким образом, можно предположить, что застройщик получил значительно меньше 45% денег от продажи жилья по коммерческой цене (за счет того, что не все средства от дольщиков поступили), но при этом поступивших денег хватит на строительство значительно большего количества метров, чем было оплачено (за счет маржи застройщика в продажной стоимости кв. м жилья).

То есть застройщик получил значительно меньше 45% продажной стоимости жилья, но при этом построил около 75% всего строительного объема. Это говорит о том, что оставшихся не распроданными площадей даже с запасом хватит на то, что после их продажи у застройщика будет достаточно денег, чтобы достроить жилые дома № 1, 2, 3, 4, 5.

Финансы Тин групп

Подтверждением отсутствия проблем с финансированием строительства, может служить безусловная прибыльность застройщика все последние годы, что нашло отражение в цифрах финансовой отчетности застройщика (в тыс. руб.), показанных им в проектной декларации.

	Финансовый результат (прибыль)	Кредиторская задолженность	Дебиторская задолженность	Не распределённая прибыль
за 9 месяцев 2013 года	403 000 руб.	1 267 558 руб.	1 553 212 руб.
по итогам 2013 года	89 180 руб.	1 466 132 руб.	1 568 614 руб.
по итогам 1-ого полугодия 2014 года	290 386 руб.	2 543 946 руб.	3 838 790 руб.
по итогам 9 месяцев 2014 года	293 551 руб.	2 855 671 руб.	3 815 517 руб.
по итогам 2014 года	303 272 руб.	7 690 707 руб.	3 301 179 руб.
по итогам 1-го полугодия 2015 года	172 987 руб.	7 357 896 руб.	3 546 070 руб.	574 964 руб.
по итогам 9 месяцев 2015 года	354 653 руб.	756 370 руб.	6 427 420 руб.	756 370 руб.
по итогам 2015 года	405 526 руб.	4 592 588 руб.	3 749 274 руб.	807 503 руб.
по итогам 1-ого квартала 2016 года	137 270 руб.	6 729 755 руб.	5 478 758 руб.	944 773 руб.
по итогам 1-ого полугодия 2016 года	193 059 руб.	5 393 252 руб.	5 053 907 руб.	917 407 руб.

ООО «ТИН Групп»: дом № 7

Седьмой дом относится к второй очереди строительства ЖК «Краски лета». Начало строительства — 4 квартал 2015 года; окончание 2 квартал 2018 года. Согласно изменениям к проектной декларации от 25.01.2016 года, этот срок был увеличен на один квартал. Разрешение на строительство выдано 16.09.2014 года; срок действия до 10.03.2017 года. Срок сдачи в эксплуатацию — 2 квартал 2018 года. Дом состоит из пяти жилых корпусов: №№ 42.1,42.2 42.3, 42.4, 42.5. Общее количество квартир 2 421 шт.; общая площадь квартир 65 173 м2. Сметная стоимость составляет 4 830 000 000 рублей.

На фотографиях августа 2016 года видно, что закончены котлованные работы, выполнено свайное поле, монолитные работы по фундаменту, выполнены монолитные работы по первому этажу и начаты по второму.

Фундаментные работы очень капиталоемкие и затратные. Совместно с работами по 1-му и 2-му этажу они занимают в общей смете значительно больше 10% всех затрат. Между тем, согласно данным Росреестра, по состоянию на 25.08.2016 было зарегистрировано всего 180 ДДУ из общего количества квартир 2 421, то есть около 7,5% от общего количества квартир. Если учесть, что эти договора были заключены в течение последних нескольких месяцев, то очевидно, что денег по ним поступило значительно меньше, чем 7,5%.

С учетом выполненных работ очевидно, что не только на средства дольщиков строятся корпуса. За счет чего — можно понять из последней имеющейся в наличии бухгалтерской и финансовой отчетности, размещенной на сайте Росстата по состоянию на 31.12.2014 года (в тыс.руб.):

Наименование	Значение	Наименование	Значение
Итого внеоборотных активов на конец отчетного года	10 403 883 р.	Выручка за отчетный год	680 014 р.
Дебиторская задолженность на конец отчетного года	1 301 179 р.	Валовая прибыль (убыток) за отчетный год	587 368 р.
Финансовые вложения на конец отчетного года	339 330 р.	Коммерческие расходы за отчетный год	186 083 р.
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года	426 886  р.	Проценты к получению за отчетный год	16 848 р.
Прочие оборотные активы на конец отчетного года	581 104 р.	Проценты к уплате за отчетный год	12 202 р.
Уставный капитал на конец отчетного года	10 000 р.	Прибыль(убыток) за отчетный год	401 285 р.
Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года	7 143 977 р.	Текущий налог на прибыль за отчетный год	75 839 р.
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года	435 823 р.	Чистая прибыль за отчетный год	303 272 р.
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года	7 690 707 р.

Выделенные цифры говорят о том, что «ТИН Групп» заканчивает строительство жилых домов, не распроданные квартиры после введения этих домов в эксплуатацию и регистрации права собственности в органах юстиции, ставит на баланс своей организации. После продажи этих квартир, денежный поток от продаж фиксирует «выручку» (в отличие от «поступлений денежных средств», когда квартиры продаются на стадии строительства в рамках заключенных ДДУ), которая за минусом затрат отражает прибыль, с которой уплачивается налог на прибыль. То есть вся та прибыль, которую фиксировал застройщик на протяжении всех последних лет в проектных декларациях, образуется за счет продажи построенных и сданных в эксплуатацию домов, в строительстве которых он участвует. Это означает общую закономерную прибыль, характеризующую деятельность этой компании.

Очевидно, что дома №№ 1, 2, 3, 4, 5 будут построены, сданы в эксплуатацию значительно раньше, чем дом №7. Значит на этом доме (и это уже видно) будет сформирована прибыль. Даже если исходить из весьма примитивных расчетов по этим домам, когда получено 45% денежных средств и при этом выполнено 75% объема работ, то эта разница в 30% образует сумму не менее 1,3 млрд. руб. от общей суммы 4 517 856 000 руб. сметной стоимости строительства этих домов. То есть застройщик будет иметь не менее 1,3 млрд. рублей собственных средств из 4,8 млрд. руб., необходимых для строительства дома №7.

Проблем со стороны финансирования строительства дома №7 у застройщика не будет, так как, согласно проектной декларации, застройщик участвует в строительстве не только этих домов, а в доме 7 финансирование идет значительно большими объемами, чем продаются квартиры. Однако трудно сказать, насколько застройщик будет укладываться в заявленный график строительства: по данным проектной декларации, дома, возводимые им ранее, были сданы на квартал-два позже заявленного изначально срока.
Застройщик застраховал гражданскую ответственность за неисполнение или не надлежащее исполнение обязательств по передаче дома по ДДУ.

В отношении него не ведутся сколько-нибудь значимые для строительства разбирательства по гражданскому судопроизводству, и полностью отсутствуют какие-либо административные и банкротные судопроизводства; не ведутся исполнительные производства. Кроме того, не выявлены какие-либо предписания со стороны Госстройнадзора, связанные с нарушением регламента строительных работ.



Застройщиком оформлены надлежащим образом все документы на строительство.

Аккредитация объектов строительства в банках: ПАО «Сбербанк», «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Банк Возрождение», Банк «Санкт-Петербург», «Промсвязьбанк», «Московский индустриальный банк», «Абсолют банк», «АК Барс», АКБ «Российский капитал» говорит о надежности и хорошей проработанности проекта. При аккредитации банки тщательно оценивают экономику проекта, риски при его осуществлении, а также оценивают возможности застройщика. Наличие столь большого количества банков, аккредитовавших эти жилые дома, говорит о том, что банки оценили риски при строительстве этих домов, как низкие.

ООО «Пoлис Групп»: дом №6

Начало строительства 2 квартал 2015 года, окончание 4 квартал 2017 года. Разрешение на строительство выдано 13.11.2014 года, срок действия до 10.07.2017 года. Срок сдачи в эксплуатацию — 4 квартал 2017 года. (был изменен на квартал с первоначально заявленного в проектной декларации).

Дом №6 включает в себя корпуса №№ 37.1, 37.2, 37.3, 37.4, 37.5. Причем, корпуса №№ 37.1, 37.2, 37.3 представляют собой первую очередь строительства дома, а корпуса №№37.4, 37.5 вторую очередь строительства дома. Но так как согласно проектной декларации их разделяет срок сдачи в 1 квартал, то можно этим пренебречь, и для удобства анализа их объединить в один комплекс. Общее количество квартир 2 042 шт.; общая площадь квартир 66 364 кв. м. Сметная стоимость составляет 4 235 000 000 руб.

На фотографиях августа 2016 года видно, что выполнена значительная часть работ по возведению монолитных каркасов зданий, по кладке наружных стен здания. Общий объем выполненных работ по всем корпусам можно оценить не менее чем в 35% от общего объема работ.

Заявленный срок окончания строительных работ и сдача корпусов жилого дома №6 4-м кварталом 2017 года видятся реально выполнимыми. По данным Росреестра, по состоянию на 25.08.2016 года было зарегистрировано 841 ДДУ из 2 042 квартир, то есть около 41% от общего количества.

По уже описанной выше схеме предполагаем, что застройщиком получено значительно меньше средств, чем 41% от стоимости проданных квартир. Это означает, что экономика проекта положительна. Кроме того, «Полис Групп» строит много других домов, имеет доступ к финансовому потоку от продажи строящихся им объектов, при этом является безусловно прибыльной фирмой на протяжении долгого времени.

Приведем данные финансовой отчетности, отраженные им в проектной декларации и изменений к ней (в тыс.руб.):

	Финансовый результат (прибыль)	Кредиторская задолженность	Дебиторская задолженность	Не распределённая прибыль
За первый квартал 2015 года	21 059 руб.	7 923 199 руб.	9 852 220 руб.	321 501 руб.
По итогам 1-ого полугодия 2015 года	187 358 руб.	7 357 986 руб.	3 546 070 руб.	574 964 руб.
По итогам 9 месяцев 2015 года	354 653 руб.	6 969 047 руб.	9 125 600 руб.	487 868 руб.
по итогам 2015 года	384 587 руб.	7 211 078 руб.	8 337 152 руб.	545 888 руб.
по итогам 1-ого квартала 2016 года	50 075 руб.	7 510 056 руб.	8 906 477 руб.	560 963 руб.
По итогам 1 полугодия 2016 года	162 872 руб.	10 046 342 руб.	8 469 315 руб.	763 761 руб.

Причем последняя сданная отчетность по состоянию на 31 декабря 2014 года, показывает, каким образом образуется эта прибыль (в тыс.руб.):

Наименование	Значение	Наименование	Значение
Итого внеоборотных активов на конец отчетного года	15 126 424 р.	Выручка за отчетный год	1 071 278 р.
Дебиторская задолженность на конец отчетного года	9 764 445 р.	Валовая прибыль (убыток) за отчетный год	1 030 212 р.
Финансовые вложения на конец отчетного года	99 019 р.	Коммерческие расходы за отчетный год	673 654 р.
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года	442 464 р.	Проценты к получению за отчетный год	16 848 р.
Прочие оборотные активы на конец отчетного года	581 104 р.	Проценты к уплате за отчетный год	67 326 р.
Уставный капитал на конец отчетного года	13 896 р.	Прочие доходы за отчетный год	86 689 р
Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года	21 054 656 р.	Текущий налог на прибыль за отчетный год	106 805 р.
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года	140 552 р.	Чистая прибыль за отчетный год	57 050 р.
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года	7 720 527 р.	Себестоимость продаж за отчетный год	41 066 р.

Видно, что «Полис Групп», осуществляющий строительство дома №6, абсолютно во всех показателях сопоставим с застройщиком ООО «ТИН Групп», а значит и выводы в отношении этого застройщика можно сделать аналогичные.

Кроме того, этим застройщиком также оформлены надлежащим образом все документы на строительство, осуществлено страхование гражданской ответственности. В отношении застройщика нет разбирательства по гражданскому судопроизводству, административных, банкротных и исполнительных судопроизводств. Не выявлены какие-либо предписания со стороны Госстройнадзора, связанные с нарушением регламента строительных работ. Аккредитация домов в тех же крупных банках, что и корпуса, возводимые ООО «Тин Групп», также говорит о надежности проекта.

Резюмируем

Никаких рисков при покупке квартиры от застройщиков «Полис Групп» и «ТИН Групп» мы не нашли. Однако стоит быть готовыми, что дома 1-5 могут быть сданы не в конце текущего года, а в срок, указанный в проектной декларации, — то есть к концу 1 квартала 2017 года, либо на месяц-два позже. По остальным корпусам также возможны небольшие задержки сроков.

Источник: http://www.novostroy.su/

Событие на карте: