Почему покупателям жилья за КАДом пока не нужны социальные объекты

В области заявлено строительство 4,5 млн кв. метров жилья, в основном на территориях, прилегающих к Петербургу. Социальные объекты (детские сады и школы) отстают. Но пока покупателям они не нужны.

Потому что около 80% ищущих жилье за КАДом – это люди в возрасте от 25 до 34 лет без детей или граждане, уже имеющие взрослых детей. Иное дело, что спрос на социалку – отложенный, он появится потом. Об этих и других проблемах областной застройки беседуем с главным редактором журнала «Пригород» Дмитрием Синочкиным.

– Программа областного правительства «Социальные объекты в обмен на налоги», когда стоимость ее строительства зачитывается как налоговые платежи, – это хорошо и правильно?

– Эта программа исходит из того, что надо что-то делать, а что – неизвестно. Они придумали выход. Он на грани законодательства, но работает. Это правильный конкурентный шаг областных властей.

– А риски тут для застройщиков есть?

– Конечно. Детский сад построят, а его не выкупят, или муниципалитет не торопится принимать его на баланс – еще дети не заехали и деньги за оплату учителей надо искать. И детсад остается на балансе застройщика. Рисков много, и они не все ясны.

– Говорят, строительный бизнес приносит очень приличный доход. Доходность строительного бизнеса от 15 до 25 тысяч рублей с квадратного метра похожа на правду?

– Только для отдельных проектов возможна такая маржа. Но это без учета проваленных проектов. У девелоперов всегда есть разные проекты. Нельзя считать их доходность только по самым успешным.

– Готов ли покупатель жилья за КАДом доплачивать за детские сады и школы?

– Нет ответа на этот вопрос. Понятно, что востребована более комфортная среда – европейская архитектура, невысокая этажность, продуманная планировка квартир, нормальная социалка. Но этот спрос формирует средний класс, а он наиболее уязвим. При первых же серьезных колебаниях глобального курса бюджетники останутся при своих, госзаказ, силовики и армия прибавят. А средний класс «сдуется». Новый спрос возникает, когда жизнь относительно стабильна.

– Земля в обмен на строительство дешевого жилья для льготников – это реально?

– Если федеральная власть будет настаивать на строительстве жилья для льготников стоимостью 30 тысяч рублей за метр, то я не вижу другой возможности для Ленобласти.

Если купить землю, провести сети, построить социалку, то получится себестоимость 35- 40 тысяч за «квадрат». Если земля бесплатная и инженерные сети на месте, то можно получить себестоимость 30 тысяч рублей. Минрегион заявлял о готовности покупать по 43,8 тыс. рублей за «квадрат».

– То есть такой механизм возможен?

– Так считает Минрегион. Минсельхоз против передачи земель сельскохозяйственного назначения под строительство жилья как угрожающей продовольственной безопасности страны. В том числе – на Северо-Западе. У них единый принцип что для Мурманской области, что для Краснодарского края, что для Алтая. Картошка должна расти везде.

– Говоря о ежедневной маятниковой миграции из области в город и обратно, вы назвали две цифры – 120 тысяч человек и 400 тысяч. Почему такая разница?

– Первая получена от вице-губернатора Ленобласти по ЖКХ Юрия Пахомовского. Вторую называл городской вице-губернатор Марат Оганесян. Вероятно, они используют разные методики подсчета передвижения людей по дорогам, которые связывают город и область.

Колебался вместе с уровнем инфляции

Петербург опустился на 25 строчку в индексе мировых рынков элитной недвижимости (Prime Global Cities Index), который отражает динамику цен на элитное жилье в 31 крупнейшем городе мира. Годовой показатель у Петербурга – плюс 0,5%. Годом ранее было 13,1%.

В глобальном индексе цен на жилье Россия занимает 31позицию с годовым ростом стоимости жилья 2,3%. Годом ранее было 12 место с ростом 8,5%.

Проводившая эти исследования компания Knight Frank сравнивала показатели первого квартала 2014 и 2013 годов.

В индексе элитного жилья первая тройка выглядит так: Джакарта – 37,7%, Дублин – 24,6%, Майами – 17, 2%. Индонезийцы лидируют второй год подряд. Сильнее всех рос Токио: с 31места на 4-е. Эксперты объясняют этот эффект мерами японского ЦБ по стимулированию национальной экономики.

Москва занимает 25 место, показав за год снижение цен на элитное жилье на 0,3%. Из европейских городов отрицательный показатель имеют еще только Цюрих и Женева.

Аналитики Knight Frank полагают, что российский рынок недвижимости останется стабильным и будет колебаться вместе с инфляцией.

Вадим ШУВАЛОВ

Источник: http://www.online812.ru/