Застройщики удивляют технологиями

Большинство ноу-хау, которые используют петербургские застройщики, были придуманы на Западе. Они ускоряют строительство, создают комфорт. Встречаются и псевдоинновации.

Сегодня в арсенале строительных компаний имеется множество новаторских разработок и материалов. Большинство ноу-хау пришло к нам из-за границы и действительно помогает возводить жилые дома быстро и качественно, а проживание в них сделать более комфортным. Встречаются и псевдоинновации, которые годятся разве что для дополнительного пиара. Поэтому с внедрением современных технологий в производство девелоперы не спешат, сначала проверяя их на эффективность и надежность.

Равнение на Запад

Многие технологии, которые сегодня используются в строительстве, пришли к нам с Запада. Одно из последних веяний – информационное моделирование зданий (Building Information Modeling, сокращенно – BIM). Суть новшества заключается в создании виртуальной модели здания, максимально приближенной к реальности и несущей в себе все сведения о будущем объекте.

В Петербурге с применением BIM-технологий возводит свои жилые комплексы Группа компаний «Эталон». Так уже построены и сданы в эксплуатацию ЖК «Галант» у Фрунзенской, 7 – 11-й корпуса «Ласточкиного гнезда» в Уткиной заводи, «Речной» в Рыбацком, «Молодежный» у «Пролетарской». Строятся комплексы «Московские ворота», «Царская столица» и «Самоцветы».

«На Западе BIM-технология уже давно является неотъемлемым элементом строительной индустрии. Это перспективная технология, с большим потенциалом использования, которая помогает оптимизировать внутренние процессы, повысить качество проектных решений, сократить и минимизировать сроки. Эта технология не только современный инструмент проектирования, но и уникальный инструмент управления проектами на этапах планирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости. У нас популярность BIM только набирает обороты, но развитие идет очень быстро», – говорит генеральный директор «Научно-технического центра «Эталон» (входит в ГК «Эталон») Арсентий Сидоров.

Еще одно заимствование из опыта западноевропейских стран – бесшовная технология отделки фасадов, которую сегодня активно применяет компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Каркас жилого здания монтируется из железобетонных изделий, фасад дома утепляется долговечным теплоизоляционным материалом, поверх которого накладывается несколько слоев базовой декоративной штукатурки.

«Таким образом, сквозные швы полностью исключаются. Дом получается прочным, уютным и красивым. Современная отделка фасадов дает возможность использовать богатую цветовую палитру, воплощать в жизнь современные архитектурные решения, а так же поддерживать его отличный внешний вид в течение многих лет. Кроме того, бесшовная технология обеспечивает отличную тепло- и шумоизоляцию. С одной стороны, это довольно современная наработка, с другой – уже проверенная временем и успевшая себя хорошо зарекомендовать», – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

На опыт европейских коллег при выборе новых технологий опирается и малоэтажное строительство. Например, наружные стены ситивилл в Ванино возводятся из керамзитобетонных блоков – экологичного и прочного материала, состоящего из обожженной «вспененной» глины. Керамзитобетон занимает прочную нишу в прибалтийском домостроении, где климат почти не отличается от нашего.

На чужих ошибках

Сказать, что все заграничные разработки отечественная строительная отрасль впитывает, как губка, нельзя. Тем более не всегда самое современное значит лучшее. В качестве примеров застройщики приводят падение башен-близнецов в Нью-Йорке, которые строились с использованием довольно современной системы металлического каркаса и тросов. В итоге конструкции выдержали удар самолётов и взрыв, но потеряли несущую способность при пожаре, что и привело к обрушению.

«Если бы здания строились с применением железобетонного каркаса и монолитной технологии строительства, которую, к примеру, мы используем при строительстве наших объектов, произошло бы лишь частичное обрушение в месте удара и жертв было бы гораздо меньше. Так что применение надежных и испытанных технологий всегда полностью оправданно», – говорит директор по строительству ГК «РосСтройИнвест» Виктор Тарасов.

Именно поэтому основные критерии, по которым застройщики начинают внедрять инновации – это их эффективность во времени и стоимость. К примеру, опыт показал, что применение таких «новинок», как «зеленые технологии», не настолько эффективно, так как себестоимость жилья и конечную его цену для рядового потребителя они значительно увеличивают.

«Мы хорошо знаем, какие технологии наиболее применимы к нашим грунтам, климатическим условиям, какие из технологий наиболее безопасны, и мы применяем на наших объектах только то, что проверено временем и хорошо себя зарекомендовало», – добавил Виктор Тарасов.

Например, компания «РосСтройГеология», входящая в ГК «РосСтройИнвест», одна из немногих в Петербурге владеет технологией «стена в грунте» и может погружать сваи для самых высоких сооружений. Также застройщик применяет своих объектах бетононасосы, которые способны подавать бетон на высоту более 100 м, что позволяет соблюдать высокие темпы и сроки строительства.

По словам Дениса Бабакова, массовое строительство жилья – работа очень ответственная. Именно поэтому, прежде чем применяться на практике, новые технологические разработки должны пройти соответствующие испытания, в том числе и временем. «В противном случае застройщик рискует оставить людей без крыши над головой. Поэтому если новая технология годится только для пиара, то применять ее никто из застройщиков не станет. А если она сможет улучшить качество строительства и его скорость, то почему бы ее не использовать?» – считает Денис Бабаков.

Надежность важнее эксклюзива

Строительный рынок довольно консервативен, и основные технологии, материалы здесь со временем не сильно меняются. По мнению руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, новаторские идеи в строительстве жилой недвижимости применяются не очень широко – все же в этом деле надежность важнее ноу-хау. Хотя в свое время прорывом в высотном строительстве стало использование армированного монолита, позволяющего укрепить здание, сделать его устойчивее и выше.

«Я уверен, что будущее в жилищном строительстве все-таки за монолитными технологиями. По сравнению с альтернативными методами монолитное домостроение с использованием кирпича обеспечивает лучшую шумо- и теплоизоляцию. Наружная двуслойная стена состоит из газобетона, воздушной прослойки и кирпича, скрепленными между собой гибкими связями. Кроме того, натуральный кирпич впитывает и отдаёт излишки влаги, что имеет особую ценность с учетом нашего климата и географического положения. Также кирпично-монолитная технология позволяет придать зданиям выразительный архитектурный облик», – считает Сергей Терентьев.

В компании «Строительный трест», которая на сегодняшний день является лидером кирпичного домостроения в Петербурге, считают этот сегмент очень перспективным. «За последние годы в нем произошло много инноваций. В частности, улучшилось качество кирпича, увеличилась его морозостойкость и прочность, разнообразнее стала цветовая гамма», – добавляет директор по строительству компании «Строительный трест» Леонид Кузнецов.

Инновации «внутри»

Современные технологии используются не только во время строительно-монтажных работ, но и при создании инженерной «начинки» зданий. По словам Леонида Кузнецова, именно инженерные технологии шагнули вперед более существенно. В качестве примера он привел «скрытую» разводку коммуникаций, когда главные стояки системы отопления в домах компании вынесены в места общего пользования, в квартиры тепло заводят трубы из шитого полиэтилена – они прокладываются в стяжке пола и не влияют на будущий дизайн интерьера.

Стояки холодного и горячего водоснабжения на каждую квартиру также размещаются в МОП: это позволяет отключать воду в конкретной квартире, не затрагивая соседей, – например, на период отпуска жильцов или в случае ремонта. Даже счетчики тепла, электричества и воды вынесены на лестничную клетку, благодаря чему для снятия показаний сотрудникам управляющей компании не надо беспокоить жильцов. А расход всех ресурсов учитывается автоматически, благодаря считывающим датчикам, сведения с которых поступают в диспетчерскую.

Аналогичную схему применяет на жилом комплексе «Дом с курантами» и ГК «РосСтройИнвест» с небольшим отличием – приборы учёта тепла ставятся непосредственно на отопительные приборы. По мнению директора по строительству ГК «РосСтройИнвест» – Виктора Тарасова, это позволяет считать непосредственно потреблённое жильцом тепло без учёта теплопотерь в местах общего пользования. Особое внимание компания уделяет системам безопасности – автоматической системы противопожарной защиты, оповещения, сигнализации, пожаротушения. Здесь применяется самое современное оборудование, а вся информация о работе этих систем сводится на компьютеры в диспетчерскую. Туда же сведены сигналы системы диспетчеризации о работе всех инженерных систем здания, что позволяет службе эксплуатации своевременно выявлять неполадки в работе систем и оперативно их устранять.

В некоторых новостройках применяется горизонтальная разводка сетей отопления, позволяющая вести более детальный учет тепловой энергии и устанавливать индивидуальные теплосчетчики.

«Несмотря на то что данная технология обходится застройщику в среднем на 20 процентов дороже стандартной, вертикальной, некоторые компании применяют ее в объектах всех классов», – говорит начальник отдела подготовки проектов Setl City Ирина Тимофеева. Так, компания Setl City использует коллекторную разводку и в жилом квартале бизнес-класса Riverside на Ушаковской набережной, и в квартале комфорт-класса «Вена» в Кудрово.

То, что раньше можно было встретить только в домах высокого класса, становится обычной практикой в объектах массмаркета. Например, в проектах комфорт-класса SetlCity в домофонах предусмотрена функция «видео». Если в доме есть подземный паркинг, то лифт поднимается непосредственно из него прямо до нужного жилого этажа, вся территория комплекса находится под видеонаблюдением. ГК «ЦДС» и ГК «РосстройИнвест» также предусматривают в своих объектах паркинги, высокоскоростные лифты, контроль доступа на придомовую территорию, охрану парковки, консьержа и другие опции. Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» для обеспечения безопасности жителей своих комплексов использует видеонаблюдение на базе IP-видеокамер, контроль и управление доступом, домофонную систему FERMAX.

Например, в крупном жилом проекте «Новоорловский» сеть видеокамер будет охватывать все пространство комплекса – придомовые территории, площадки для детей, входы в парадные, лифтовые холлы и лифты. На детских площадках видеонаблюдение будет вестись с помощью камер со специальной длиннофокусной оптикой. Жители домов, имеющих закрытые дворы с системой управления и контроля доступа, будет проходить на внутреннюю территорию, используя электронные ключи.

«Системы контроля и управления доступом на территорию двора сейчас очень популярны в домах класса «комфорт» и выше. Установка и обслуживание этих систем требует определённых затрат, но жизненная ситуация такова, что обеспечение безопасности проживания становится необходимой и востребованной функцией», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Еще одна тенденция последних лет – повышенное внимание к местам общего пользования, причем в объектах всех классов. «Многие застройщики перешли на использование более качественных и износостойких материалов, заложили в проекты использование всевозможных декоративных элементов – зеркал, панно, оригинальной подсветки. Для класса массмаркет ещё несколько лет назад это было в новинку, теперь же – почти обязательное условие для успешного проекта», – говорит Ирина Тимофеева. По ее словам, проект отделки мест общего пользования в проектах компании разрабатывается с таким расчетом, чтобы их внешний вид не пострадал после заселения жильцов. Застройщик использует навесные потолки, чтобы все коммуникации, которые жильцы впоследствии подводят к своим квартирам, могли бы пройти в конструкции потолка, не испортив отделку холлов проводами, тянущимися по верхней кромке стен.

Дорогая экономия

Сегодня очень много говорится о внедрении в жилое строительство энергосберегающих технологий, но в полной мере ими пользуются далеко не все компании. Ведь создание энергоэффективного здания требует дополнительных затрат. «В России применяются далеко не все технологические новинки в области энергоэффективности и это касается всех компаний. Сложные и затратные технологии, такие как система рекуперации, солнечные батареи, встречаются лишь на отдельных объектах», – говорит Екатерина Гуртовая.

Среди технологий, с помощью которых застройщик повышает энергоэффективность своих объектов, Екатерина Гуртовая назвала финскую систему принудительной механической вентиляции с естественным притоком воздуха, которая позволяет поддерживать оптимальный микроклимат во всех квартирах. В подъездах застройщик устанавливает лампы с датчиками движения, при строительстве дома использует современные теплоизоляционные материалы, двух камерные стеклопакеты, создает индивидуальные тепловые пункты. Циркуляционная коллекторная система горячего водоснабжения позволяет сразу после открытия крана получать горячую воду.

Компания Тареал одной из разумных технологий энергосбережения считает систему «теплый пол», которая, по сравнению с радиаторами требует в 1,5 – 2 раза меньшей температуры теплоносителя и соответственно снижает расходы на нагрев, и как следствие оплату за энергоресурс. Данную технологию застройщик уже начал внедрять во все дома третьей очереди жилого комплекса Ванино.

«Мир ограничен природными ресурсами, поэтому каждый человек просто обязан их беречь и максимально эффективно использовать. Поэтому мы в своих проектах, в будущем планируем развивать именно это направление, которое обеспечит разумное потребление природных благ, и в то же время будет сокращать размер коммунальных платежей, что особенно актуально для загородной недвижимости», – говорит Яна Чубко, руководитель отдела продаж ЖК Ванино.

Будущее технологий

Участники рынка сходятся во мнении, что применение новых технологий, которые позволяют компании быть лучше других, дают ей важное конкурентное преимущество и как следствие – приток новых клиентов.

«Если компания современная и планирует продолжать успешно работать в будущем – то она должна динамично развиваться. Это аксиома рынка», – считает директор департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон» Михаил Духовный. С тем, что строительным компаниям необходимо идти в ногу с прогрессом соглашается и Сергей Терентьев. Причем, делать это необходимо не только с точки зрения маркетинговой составляющей.

«Застройщики должны в первую очередь заботиться о комфорте своих жильцов независимо от класса объекта», – уверен эксперт. В любом случае на внедрение ноу-хау девелоперам нужны деньги и здесь уже каждая компания сама решает, сколько она готова потратить на то, чтобы сделать жизнь новоселов более комфортной.

«Новые технологии не берутся из воздуха. Их разработка и внедрение стоит денег. Поэтому они, как правило, удорожают стоимость квадратного метра. Вместе с тем они делают новый дом лучше, надежнее, а жизнь в нем – комфортнее», – говорит Денис Бабаков.

«Говорить о существенном снижении себестоимости строительства за счет использования новых технологий, к сожалению, не приходится. Но в целом развитие технологий всегда направлено на то, чтобы повысить качество продукта, снизить себестоимость его производства или увеличить производительность труда», – резюмирует директор по строительству компании «Строительный трест» Леонид Кузнецов.

Екатерина Дмитриева,
«Фонтанка.ру»