Мурино: новый город за три года

Застройка бывших совхозных земель около станции метро «Девяткино» идет столь стремительно, что только в ближайший год население Мурино увеличится вчетверо. Но исправлять градостроительные ошибки пятилетней давности предстоит еще многие годы. Десять лет назад поселок Мурино выглядел так же, как и практически все более-менее крупные населенные пункты на границе города и области: обилие частного сектора вперемешку с немногочисленными панельными домами, которые здесь начали возводить еще в начале 60-х годов прошлого века.

Когда КАД важнее метро

Главным отличием Мурино от остальных поселков Ленобласти являлось наличие станции метро «Девяткино», введенной в строй в 1978 году (до 1992 года называлась «Комсомольской»). Для пересадки на электричку эта станция до сих пор самая удобная в Петербурге, так как наземный вестибюль буквально вписан в железнодорожную платформу. Пассажиропоток на ней был самым низким в городе, поскольку пользовались станцией в основном дачники летом и лыжники зимой – по выходным.

Наличие столь уникальной для Ленинградской области опции, как станция метро в пешеходной доступности, долгое время не привлекала сюда частных застройщиков: свободных пятен под застройку тогда хватало с избытком и в обжитых районах внутри городской черты. Своеобразным сигналом для строительного бизнеса стало открытие сквозного движения по Кольцевой автодороге от Горской до Московского шоссе в сентябре 2006 года и съезда с КАД на Токсовское шоссе, который появился в конце 2007-го.

Первыми оценили потенциал поселка и его окрестностей ленд-девелоперы, начавшие сотнями гектаров скупать совхозные земли, тогда еще использовавшиеся по прямому назначению. Сельхозугодья переводили в статус, позволяющий вести на них строительство многоквартирного жилья, резали на отдельные лоты и продавали девелоперам. Непосредственно застройка бывших совхозных полей началась лишь в 2011 году, сначала осваивались свободные пятна внутри поселка.

Первой ласточкой стал ЖК «Муринский» на Оборонной улице, состоящий из нескольких 15-17-этажных домов. Его компания «ЦДС» сдала в 2008 году. После этого за строительство ЖК «Мечта» принялась компания «Мавис» – этот объект находится ближе всего к метро. Затем к ней присоединился шведский NCC, купив соседний участок.

Без инфраструктуры

Ни детских садов, ни школ, ни поликлиник первые девелоперы строить в Мурино не собирались, под эти объекты даже не отводились места в проектах планировок. Сначала от них этого никто и не требовал: муниципалы безропотно подписывали разрешения на строительство многоэтажных высоток безо всякой сопутствующей инфраструктуры. Результат известен: сегодня в поселке нет ни одной школы и всего один работающий детский сад. Градостроительный перекос в Мурино – наверное, самый впечатляющий в петербургских предместьях. Он будет аукаться нынешним и будущим жителям еще несколько лет.

Надо отдать должное областным властям: исправлять ситуацию они начали три года назад. Использовался как пряник – в виде программы «Социальная инфраструктура в обмен на налоги», так и кнут – власти в судебном порядке заставляли несговорчивых девелоперов менять проектную документацию.

Кое-каких успехов добиться удалось: до конца года планируется ввести в эксплуатацию школу на 1224 места и 13 детских садов в составе ЖК «Мой город», «Тридевяткино царство», «Greenландия», «Новое Мурино», «Эланд» и некоторых других. Правда, объекты еще надо передать муниципальным властям, а это процедура непростая и длится, как правило, не меньше полугода.

Въезд – рубль, выезд – два

Еще хуже дело обстоит с транспортной доступностью муринских новостроек. Казалось бы, какие могут быть проблемы при наличии метро? Однако пассажиропоток станции «Девяткино» в ближайшие годы увеличится в несколько раз, на что она совершенно не рассчитана.

Достаточно сказать, что только в прошлом году в Мурино ввели полмиллиона «квадратов» жилья и еще 600 тысяч сдадут до конца нынешнего. Если сейчас в поселке проживает всего 12 тысяч человек, то к концу 2016-го население увеличится почти до 50 тысяч. А уже в 2017 году Мурино, скорее всего, догонит и обгонит по этому показателю райцентр – Всеволожск, где сейчас чуть меньше 70 тысяч жителей. Кстати, к этому времени поселок, вполне возможно, получит статус города.

Но труднее всего придется автомобилистам. Узкое Токсовское шоссе в часы пик забито транспортом уже сейчас, а что будет через год, и подумать страшно. В той части поселка, что находится к западу от железной дороги, есть только технический проезд вдоль КАД, упирающийся в Шоссейную улицу, идущую из Бугров в промзону «Парнас». Словом, если совсем ничего не делать, то Мурино задохнется в пробках совсем скоро.

Впрочем, надежда все же есть. Благодаря тому, что в Мурино собираются строить международный автовокзал, Росавтодор согласовал строительство съезда с КАД в западную часть поселка. Проектирование уже почти завершено (финансировал эти работы пул застройщиков, работающих в Мурино), и в конце года документация должна быть передана на утверждение в Главгосэкспертизу.

Такая же ситуация с проектом строительства транспортного обхода Мурино и Нового Девяткино от развязки КАД с Пискаревским проспектом до дороги на Матоксу – проект выйдет из экспертизы в начале будущего года. Правда, за чей счет будет вестись это строительство, пока совершенно неясно. Область хочет найти инвестора (и, соответственно, сделать дорогу платной), но вот найдутся ли желающие – большой вопрос.

Три острова

Перейдем непосредственно к возводимому в поселке жилью. Совокупно здесь заявлено проектов на 4,5 млн кв. м, половина этого объема уже вышла на рынок и частично реализована. В 2015 году, несмотря на ощутимое снижение спроса на первичном рынке в целом, предложения в Мурино меньше не стало: в продажу уже поступило 600 тыс. «квадратов» и еще 200 тысяч добавится в четвертом квартале. В Мурино работают большинство крупных и средних петербургских девелоперов.

Поселок можно условно разделить на три наиболее активно застраиваемые зоны. Самая крупная – земли АОЗТ «Ручьи» западнее железной дороги. Здесь строятся 18 объектов (а три года назад их было всего три), на подходе девятнадцатый. На севере, вдоль шоссе в Лаврики, находятся еще три ЖК – «Муринский посад» («ЦДС»), «Тридевяткино царство» («УНИСТО Петросталь») и «Силы природы» (O2 Development), еще четыре разбросаны по «исторической» части Мурино, из них самые крупные – «Новое Мурино» («ЦДС») и «Эланд» (NCC).

Мурино можно назвать типичным петербургским «спальником», пусть формально в состав города оно и не входит. Абсолютное большинство объектов – 18-25-этажные высотки, причем число панельных и кирпично-монолитных приблизительно равно. Подавляющее большинство квартир – 75-80% – «однушки» и студии, а вот трехкомнатных менее 5%. Есть отдельные объекты, состоящие исключительно из малогабаритного жилья. В основном жилье продается без отделки.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра – 80 тыс. руб. Это на 20% ниже, чем в городе, но на 15% дороже, чем в среднем по пригородным территориям. Понятно, что вверх ценник тянет наличие станции метро. Самый распространенный тип студии (23-26 кв. м) стоит здесь чуть менее 2 млн руб. «Однушка» в среднем обойдется в 2,6 миллиона, «двушка» – в 3,65 млн, «трешка» – в 4,7 млн руб.

Отметим, что в текущем году цены на жилье в Мурино не только не растут, но за счет акций и скидок даже немного падают. Вряд ли это приободрит инвесторов, зато тех, кто планирует приобретать квартиру для собственного проживания, безусловно, порадует.

Источник: http://www.bn.ru